本文摘要:(原标题:盛松城:调控房价的有效途径是由供求关系决定。

(原标题:盛松城:调控房价的有效途径是由供求关系决定。)我国房地产调控效果还不尽如人意,房价完全单方面下跌,可能导致更多的调控,房价更高。

就一线城市和一些二线城市而言,我们指出调控效果好的主要原因之一是房地产供给调控和市场需求调控不确定。今年10月,中国许多房价缓慢下跌的热点城市重新发布了房地产调控政策。从密集的调控政策中,我们可以感受到每个人对低房价、资产泡沫和中国经济未来的担忧。

一般来说,市场需求调节主要侧重于短期,供给调节更注重中长期,供给调节有助于稳定公众预期。在市场分化的情况下,在分类政策和城市专项政策的背景下,我国房地产调控必须注重供求市场、长期调控和短期调控相结合,妥善处理房地产市场与经济发展的关系。

第一,我国房地产调控以市场需求调控为主。中国房地产周期拐点与房地产调控政策具有较高的一致性,反映出中国房地产调控以短期市场需求调控为主的特点:当房价过低时,诱导市场需求为市场降温;在房地产下跌或衰退时期,某种程度上,调控是通过增加市场需求的手段进行的。

比如2005年一系列市场需求调控措施实施后(包括暂停住房贷款利率优惠政策,降低房贷首付比例等。),房地产销售增速明显反弹;2008年和2012年房地产市场的低迷,以及最近一轮的房价下跌(从2014年底开始),也与各部门放开市场需求有关。最近,热点城市重新发布了房地产调控政策。

以北京为例,9月30日发布的《关于增进本市房地产市场稳定身体健康发展的若干措施》明确提出了增加住宅用地供应、合理调整土地供应结构、减缓自住商品房用地供应、强化地价和房价下调交易模式、进一步完善差别化住房信贷政策等措施。继《上海九条》之后,上海于10月8日发布了六项措施,严格执行出租车、贷款限制等房地产市场调控政策,确保房地产市场稳定健康发展。通过对比近期几个一线城市房地产调控的新政策,可以看出,既有市场需求调控,也有供给调控,但市场需求调控(如贷款限制、出租车政策)仍然占多数。

而且市场需求调节的措施更明确,更可实施,供给调节的措施更一般,更实质性,短时间内无法实施。因为市场需求调控需要通过刚性标准来诱导交易量,效果完全是立竿见影的,但不是治本之策。而且我国的房地产供给问题相当突出。

第二,房地产市场的供给问题更加突出。中国房地产市场供给面的问题更为突出,体现在一二线城市和三四线城市的分化,而一些一二线城市房价下跌太慢。今年以来,一线城市房价同比增速比三线城市高十个百分点。100城市房价指数显示,2016年9月,一、二、三线城市房价分别快速上涨26.72%、14.87%和6.79%。

供应不足是热点城市物价上涨最明显的原因。首先,住宅用地和新建房屋供应严重不足。近年来,国有建设用地供应面积呈圆形上升趋势,房地产用地面积增加更多。

从2013年到2015年,房地产用地在土地中所占的比例为
16个热点城市中,有6个城市商品房预售面积在获批后同比增长。北京上涨32%,无锡上涨27.2%,厦门上涨23.6%,深圳上涨21.4%,合肥上涨15.9%,福州上涨14%。从地价监测(如表2右图)来看,一线城市住宅用地的增长速度是同比、环比持续的,明显低于其他用途的地价。

第二,房地产的潜在供给无法满足居民对房地产的市场需求。截至2016年9月底,全国房地产开发贷款余额7.04万亿元,同比快速增长7.56%,增速比上月末低0.41个百分点,比上年末低9.09个百分点;自去年6月以来,总体趋势逐渐回升,反映出房地产潜在供应量的上升。

购房贷款余额17.93万亿元,同比快速增长33.36%。增速比上月末低0.82个百分点,比上年末低8.63个百分点,反映市场购房需求仍在下降。今年前9个月新增个人住房贷款约3.6万亿元,同比增长约1.8万亿元。

第三,虽然市场需求侧的数量控制使交易量和房价增长率上升,但并不能改变公众对一线城市房价下跌的预期。需要从市场需求的角度进行量化控制,甚至可能增强房价下跌的预期。今年7月,家庭部门中长期贷款减少4773亿元,同比增加1984亿元,占实体经济全部贷款(4636亿元)的102.96%。虽然这种情况近年来有所缓解,但9月份新增个人住房贷款仍占人民币贷款增长的39%。

住宅行业的特殊杠杆的强度是前所未有的。截至2016年9月底,江苏、广东、浙江、北京、上海房地产贷款余额同比分别增长33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分别比上月末增长0.77、0.54、0.59、2.06和0.30个百分点。五省(市)房地产贷款余额占全国房地产贷款余额的42.50%,较上月末上升0.07个百分点。供给减少更不利于稳定预期,应尊重预期管理对房地产市场稳定健康发展的重要性。

然而,房地产调控中的供给措施仍然是抽象的、笼统的。

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